Пәтер сатып алу кезіндегі алаяқтық: қалай аман қалуға болады

Пәтер сатып алу — өмірдегі ең маңызды қаржылық шешімдердің бірі. Алайда Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы алаяқтардың белсенді жұмыс жасайтын аймағына айналып отыр. 2024 жылы ғана жылжымайтын мүлікке байланысты алаяқтық мәселелері бойынша мыңнан астам арыз тіркелді. Бұл мақалада ең жиі кездесетін схемалар мен өзіңізді қорғаудың нақты жолдары туралы айтамыз.

Жалған меншік иелері мен жасанды құжаттар

Алаяқтардың ең кең таралған тәсілдерінің бірі — жалған меншік иесі ретінде әрекет ету. Олар нақты пәтердің фотосуреттерін интернеттен алып, жалған жарнама береді, ал сатып алушымен кездескенде жасанды не ұрланған жеке куәліктер мен меншік құжаттарын ұсынады.

• Техникалық паспорт жасандылары: Бланктерді жаңартып, мөр мен қолды қолдан жасайды.
• Сенімхат алаяқтығы: Жарамсыз немесе жалған сенімхат бойынша мүлік сататындар.
• Ипотекалық пәтерді заңсыз сату: Банк кепіліндегі пәтерді жасырын түрде сатуға тырысатындар.
• Қайтыс болған адам атынан сату: Мирасқа тіркелмеген мүлікті сатуға тырысу.

«Пәтер сатып алмас бұрын, кем дегенде үш тәуелсіз мекемеден меншік иесінің жеке басын растаңыз: ЖТ (Жеке тұлғаны растайтын мекеме), нотариус және egov.kz порталы» — Қазақстан жылжымайтын мүлік мамандарының кеңесі.

Қос сату схемалары

Қос сату — бір пәтерді бір мезгілде екі немесе одан да көп сатып алушыға сату. Бұл схема өте зиянды, себебі екінші сатып алушы мүлікке заңды меншік иесі болып тіркелмейді.

Қос сатудың жиі кездесетін түрлері

• Алдымен аванс алып, содан соң тағы бір сатып алушыға толық сату бағасымен мәміле жасау.
• Бір пәтерді бірнеше адамға ипотека арқылы сатуға тырысу.
• Инвестициялық жобаларда тіркелмеген тұрғын үй бірліктерін қайта-қайта сату.

Қос сатудан қорғану үшін мәмілені тіркеу алдында Азаматтық хал актілерін тіркеу порталынан немесе egov.kz арқылы меншіктің тіркеу тарихын тексеріңіз.

Жалған жылжымайтын мүлік агенттері

Кейбір алаяқтар риэлтор немесе агенттік өкілі ретінде жұмыс жасайды. Олар сатып алушыдан «бронь ақысы», «тексеру алымы» немесе «сертификаттау» деген атпен ақша алып, жоғалып кетеді.

• Тіркелмеген агенттіктермен жұмыс жасамаңыз.
• Ақшаны тек ресми шот арқылы аударыңыз, қолма-қол бермеңіз.
• Агенттіктің заңды мекенжайын, IIN/BIN нөмірін тексеріңіз.

Нотариус арқылы тексеру

Кез келген жылжымайтын мүлік мәмілесін нотариус куәландыруы тиіс. Дегенмен нотариустың болуы барлық тәуекелдерді жоймайды — алаяқтар жалған нотариустарды да пайдалануы мүмкін.

Нотариусты тексеру жолдары

• Қазақстан нотариаттар палатасының ресми тізіміне кіріп тексеріңіз: notariat.kz
• Нотариустың лицензия нөмірін сұраңыз.
• Мәміле сол нотариустың ресми кеңсесінде жасалуын талап етіңіз.

egov.kz арқылы меншік иесін тексеру

egov.kz — Қазақстанның электрондық үкімет порталы арқылы жылжымайтын мүлік иесін тексеруге болады. Бұл тегін және жылдам тәсіл.

1. egov.kz порталына кіріңіз және ЭЦҚ немесе SMS арқылы авторизациялаңыз.
2. «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды тексеру» қызметін таңдаңыз.
3. Пәтердің кадастрлық нөмірін немесе мекенжайын енгізіңіз.
4. Нақты меншік иесінің аты-жөнін, кепіл бар-жоғын және ауыртпалықтарды тексеріңіз.

Егер меншік иесінің мәліметтері сатушының ұсынған деректерімен сәйкес келмесе — бұл үлкен қауіп белгісі.

Залог алдындағы тексеру тізімі

Кез келген аванс немесе залог төлемес бұрын мына тізімді орындаңыз:

Аванс пен залогтың айырмашылығы

Көптеген сатып алушылар аванс пен залогты шатастырады, бұл алаяқтарға пайда береді.

• Аванс (задаток): Егер мәміле орындалмаса, аванс қайтарылады немесе қос мөлшерде қайтарылуы тиіс (ҚР Азаматтық кодексі, 337-бап).
• Залог (аванс ретінде): Тараптардың келісімі бойынша жоғалтылуы мүмкін.
• «Бронь ақысы»: Заңдық реттелмеген, ресми емес төлем — агент жоғалса, ақшаны қайтарып алу қиын.

Барлық алдын ала төлемдерді тек нотариус куәландырған жазбаша шарт негізінде жасаңыз.

ҚРҚНРДА кеңестері

ҚРҚНРДА жылжымайтын мүлік нарығын тікелей реттемегенімен, қаржылық алаяқтыққа қарсы ұлттық стратегияның бөлігі ретінде бірқатар маңызды ескертулер береді:

• Ешқашан сатып алу бағасын банктік аударым емес, қолма-қол ақшамен төлемеңіз.
• Ипотека алу кезінде тек лицензиясы бар банктермен жұмыс жасаңыз.
• Жылжымайтын мүлікті кепілге алатын микрокредит ұйымдарының лицензиясын тексеріңіз.

Алаяқтыққа тап болсаңыз не істеу керек

Егер жылжымайтын мүлік алаяқтығының құрбаны болсаңыз немесе күмәнді жағдайға тап болсаңыз:

1. Полицияға дереу хабарласыңыз: 102 немесе жақын жердегі полиция бекетіне барыңыз.
2. Барлық құжаттар мен ақша аударымдарының көшірмесін сақтаңыз.
3. Заңгерге немесе нотариусқа кеңес алыңыз.
4. Қаржылық алаяқтық болса — ҚРҚНРДА-ға арыз беріңіз: finreg.kz

Жылжымайтын мүлік жалға алу кезіндегі алаяқтық туралы да оқыңыз: Пәтер жалға алу кезіндегі алаяқтық схемалары. Сатып алу алдында мұқият тексеру жасау — ең жақсы қорғаныс. Асықпаңыз, сенімді мамандарға жүгініңіз және барлық мәмілелерді ресми арналар арқылы жасаңыз.